1.重庆市国土资源和房屋勘测规划院重庆400020；2.重庆欣荣土地房屋勘测技术研究所重庆400020
摘要：本文基于当前我国房地产行业发展背景，重点分析了重庆市房地产行业发展情况，并通过对2008年-2014年国内房屋管理科技课题的梳理和评价，提出十三五期间重庆市房屋管理领域的研究需求、重点研究领域以及研究建议。
关键词：房地产；房屋管理；十三五
1.引言
在全国十八届三中的改革任务清单[1]中，涉及国土房管工作的改革任务共有26项，其中涉及到房管工作的有5项，分别为“积极推进城镇基本公共服务常住人口全覆盖，把建成落户农民完全纳入城镇住房和社会保障体系”、“住宅政策性金融机构”、“建立符合国情的住房保障和供应体系，建立公开规范的住房公积金制度，改进住房公积金提取、使用、监管机制”、“建立全社会房产、信用等基础数据统一平台，推进部门信息共享”、“积极稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让”。同时，房地产税等关乎国家财税体制改革和人民切实利益的改革也日益提上了日程，可以说房屋管理工作在全面深化改革中有着非常重要的地位，并且关乎全国财税体制等根本性的问题。
近年来房地产业快速发展，对经济社会发展起到了积极的推动作用。“十二五”期间，重庆市房地产业增加值年均增长13.14%，累计达774.56亿元，占全市地区生产总值的5.17%。累计完成房地产开发投资5329.7亿元，年均增长26.66%，占社会固定资产投资总额的比重为24.32%，成为推动全市固定资产投资增长的重要支撑力量。房地产业缴纳地方税收占全市地方税收总收入的比重接近25%，位居第三产业税收收入之首。房地产业对相关产业的带动效应得到了充分显现，全市房地产业从业人员（包括建筑业）占到了全部就业人员的8%左右，对于缓解就业压力、保障全市经济既快又好发展起到了重要作用。
由于房地产行业涉及到社会经济发展的各个领域，了解当前房地产发展形势和房屋管理科技前沿研究动态对我们把握未来研究重点和提出发展建议至关重要。本文基于目前我国房地产行业发展背景，通过对2008年-2014年国内房屋管理科技课题的梳理，提出十三五期间重庆市房屋管理领域的研究需求、重点研究领域以及研究建议。
2.房屋管理研究进展
2.1房地产发展形势
当前房地产发展面临新的形势：一是，房地产市场由增量为主转向增量与存量并重阶段。根据国际经验及上海等发达城市经验，当房地产市场在快速成长之后，存量住房的管理就成为房屋管理的重要内容。据判断，当前全市已进入增量住房和存量住房管理并重的阶段，控增量消库存是当前房地产领域的重要研究课题。
二是，跨界地产成为房地产业的重要组成部分。随着经济的发展，市民收入的不断增加，住房需求已由单一居住型向品质型、功能型转变，避暑休闲地产、旅游地产、养老地产、物流地产等新型跨界地产逐渐成为房地产业的重要业态，跨界地产专业性强，当前建设投资缺乏科学规划指导和规范。
三是，房屋精细化管理趋势明显。住房资产占家庭资产比例高，随着房地产税等政策出台，从房屋登记、调查、价值评估等方面必须实行精细化管理，全面提升房屋管理水平，才能适应新形势对房屋管理的要求。
2.2房屋管理研究现状
通过对2008-2014年国内房屋管理相关科技前沿课题的系统梳理，目前我国房地产的主要研究方向集中在房价[2-5]、房地产政策[6-8]、房产市场[9-11]、房地产发展对经济的影响[12-14]和住房问题[15-17]几个方面，其中房价是重点研究领域，深入分析了近几年房价快速上涨的原因和影响以及国家的调控政策，研究较为全面；房地产政策上研究了国家相关调控政策和改革，指出政策措施的利弊和相应优化建议；多位学者研究证明我国东部地区存在房地产泡沫，有助于政府部门把握房地产发展状态，出台相应调控措施；作为宏观经济的主要支柱之一的房地产对经济发展有带动作用，同时房地产市场的波动也将影响宏观经济发展。
2.3房屋管理研究不足与展望
房地产研究还存在的不足，体现在以下三个方面：（1）缺乏对房地产市场的供需关系研究，体现在目前房地产市场是否饱和，社会需求量和潜在需求多大，主要的购房群体等方面。（2）房地产的快速发展对经济结构的稳定性产生影响，房地产的高速发展是否会压缩其他行业的发展空间等。（3）总体看来，所有研究基本都是对当前房地产发展现状和国家的调控政策进行分析，提出建议，缺乏对房地产行业进行长远的定位和发展预测的研究。
今后的研究方向，可以从以下几点着手：（1）房地产供需关系研究，通过分析社会需求来合理发展，避免盲目建设造成房地产泡沫。（2）从经济结构角度，合理调整经济结构，避免经济发展过度依赖房地产。（3）房地产行业而言，在研究现在的基础上，对房地产行业进行长远定位。（4）针对目前房地产下行趋势，需要研究出台一系列政策，切实化解房地产库存。
3.未来五年研究需求
“十三五”期间乃至今后一段时间，必须加大房屋管理领域的科技力量投入，全面梳理市局房管工作的职能职责，强化政府在房地产市场调控中的主体责任，高度重视商品房库存和空置问题，继续完善住房保障体系建设，夯实房屋管理基础工作，积极规划引导跨界地产稳定持续发展，强化存量住房交易、出租等存量住房管理职能。具体提出以下几个方面的建议：
一是，持续加大对房屋管理领域的科技力量投入。二是，成立专职的房屋管理科研机构。三是，培养房屋管理的科技人才。四是，成立房屋管理标准化管理委员会。
4.十三五期间研究建议
4.1重点领域与优先主题
4.1.1优先领域
（1）切实消化房地产库存。在当前全国房地产市场房屋供过于求，库存量较大的形势下，重庆市也不例外，需要研究出台鼓励农民进城购房的支持政策，引导形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。逐步建立和完善购租并举的住房制度，加强商品房和公租房互通联动，推进住房租赁规模化、专业化。
(2)提升房屋管理的信息化水平。先期借鉴成都等地，建立存量住房交易平台，在此基础上建立新增、存量和租赁市场统一信息化管理平台，持续推进房屋管理的信息化水平。
(3)加强房地产市场方面的科学研究。具体可安排如下重点项目：
一是，重庆市房地产“十三五”发展形势和阶段性特征研究。研究内容:1、“十三五”全国房地产发展的环境与趋势；2、“十三五”全市房地产发展的现状及基础条件；3、“十三五”期间全市房地产发展的机遇和挑战；4、“十三五”时期全市房地产发展的阶段性特征分析；5、“十三五”全市房地产转型发展的政策建议。
二是，五大功能区房地产差异化发展研究。研究内容：1、按照五大功能区资源禀赋、人口布局、产业布局，就当前各区县房地产市场与五大功能区战略部署的匹配性进行评价；2、按照五大功能区战略部署，结合区县房地产市场发展现状，就区县房地产市场未来发展规模、结构、重点进行研究，提出区县房地产市场差异化发展指引方向及目标体系；3、就区县房地产市场的调控责任主体、调控时点、调控联动机制进行研究，重点就土地供应规划、土地供应结构、销售税收政策等调控手段进行研究；4、根据当前区县房地产发展现状以及未来发展目标，提出区县差异化的发展策略。
三是，重庆市跨界地产发展方向及培育策略研究。研究内容：1、跨界地产内涵、种类及盈利模式分析；2、跨界地产发展背景及必然性分析；3、“十三五”跨界地产发展趋势分析；3、“十三五”重庆市跨界地产重点发展种类及方向；4、培育跨界地产发展的策略研究。
(4)持续推进公租房管理标准化科研工作。为满足公租房后续管理精细化需要，提高公租房管理水平，提升租户和住户的居住水平，必须加快构建具有重庆特色并与重庆市经济发展水平相适应的公租房管理标准化体系，以充分保障中低收入家庭的基本居住需求。
(5)加强房屋使用安全科技研究。重庆市国土房管局作为全市房屋使用安全的主管部门，建议在未来几年内，持续加强对房屋使用安全的科技投入，无论是经费还是人才，房屋使用安全方面都有较大缺口。尤其是在重庆大生态区地质条件复杂、气候多变，对房屋使用安全管理带来极大的挑战。重点可在以下几个方面开展：
一是，房屋使用安全管理体制机制研究。当前，虽然房屋使用安全的主观职责在市局，但是单纯依靠一家的力量，显然是无法将这项工作做好，建议就房屋使用安全管理体制机制开展专题研究，理顺各级政府以及市级相关部门的职能职责，重点依靠建委系统的质量管理和检测技术，形成房屋使用安全管理合力。
二是，房屋使用安全监测信息系统建设。应用“互联网+”思维，市局牵头建设房屋使用安全监测信息系统，将全市危房分等定级，全部纳入监测体系。重点发挥群众和基层干部力量，借鉴地质灾害防治中的“群防群控”经验，依靠房屋使用安全监测信息系统的平台，提高房屋使用安全管理效率。
三是，房屋使用安全事故处置机制及措施研究。尽早启动房屋使用安全事务处置机制和措施研究，预防像天津“8•12”特大爆炸事故中所导致的房屋受损，按照房屋使用安全等级，形成相应的处置预案。
(6)持续推进物业管理的研究。当前，随着商品房小区的规模以及居民要求提高，物业管理矛盾逐渐成为房屋管理中的重要矛盾，各种由于物业管理引发的矛盾层出不穷。未来几年，建议科技力量要介入到物业管理水平的提高当中，比如就全市物业管理的机制体制问题、大修基金的保值增值、物业管理矛盾纠纷化解机制等方面开展研究。
(7)房屋征收相关问题研究。随着城镇化的持续推进，城市更新逐渐成为城市开发的主旋律，也是国土房管工作的矛盾集中点。未来几年，可在房屋征收操作标准、城市房屋征收评估技术、城市房屋征收矛盾化解机制等方面开展研究。
(8)公积金制度研究。公积金作为地方政府在房地产市场调控唯一可以掌握和依靠的资金手段，在房地产市场调控中具有举足轻重的作用。未来几年，可从公积金管理制度评价、公积金资金使用效率、公积金资金池等方面开展研究。
4.1.2重点方向及建议项目
具体如下表：
序号优先领域重点方向
1房地产去库存重庆市购租并举住房制度研究
2重庆市农民工购房潜力研究
3重庆市房地产企业融资风险研究
4重庆市商品房去库存研究
4房屋管理信息化建设重庆市房价指数构建
5重庆市房屋管理信息整合及利用机制研究
6重庆市公共租赁房可视化管理关键技术研究
7重庆市房地产市场信息综合平台建设
8重庆市存量住房交易信息系统建设
9重庆市房屋租赁管理信息系统建设
10房地产市场精细化管理重庆市房地产“十三五”发展形势和阶段性特征研究
11五大功能区房地产差异化发展研究
12重庆市跨界地产发展方向及培育策略研究
13重庆市房地产与经济发展适应性研究
14重庆市房地产市场与土地市场统筹协同关键技术研究
15重庆市商业地产调控关键技术研究
16保障性住房管理重庆市保障性住房维修机制研究
17重庆市标准化体系建设
18重庆市保障性住房出售关键技术研究（价格、规模、布局）
19重庆市保障性住房存量动态调整机制研究
20房屋使用安全管理重庆市房屋使用安全管理体制机制研究
21重庆市房屋使用安全监测信息系统建设
22重庆市房屋使用安全事故处置机制及措施研究
23重庆市房屋使用安全等级鉴定关键技术研究
24物业管理重庆市物业管理的机制体制研究
25重庆市物业管理矛盾纠纷化解机制研究
26重庆市大修基金保值增值研究
28房屋征收重庆市房屋征收操作标准研究
29重庆市城市房屋征收矛盾化解机制研究
30重庆市城市房屋征收评估技术研究
31公积金管理重庆市公积金资金使用效率研究
32重庆市公积金制度评价及改进措施研究
33重庆市公积金收集制度研究
4.2研究建议
4.2.1加强国内合作交流
一是，与住建部部属事业单位开展合作。与中国城市规划设计研究院、住房和城乡建设部政策研究中心等部属事业单位，在重大科技项目申报、规划编制、标准制定等方面开展合作。同时，通过借调、挂职锻炼等方式，合作进行人才培养。
二是，与全国房地产领域著名高校开展合作。通过举办各种学术讲座、专业研讨会等活动，与北京大学、北京师范大学、华中农业大学等国内知名高校进行沟通交流，并有针对性地就某些重大项目展开合作。
三是，与全国著名的房地产研究机构开展合作。与搜房网、易居房地产研究院、世联行等房地产研究和专业咨询机构进行沟通交流，并就某些实践性较强的房地产研究项目进行合作。
4.2.2加强市内合作交流
一是，与重庆市内的各大高校广泛开展合作。积极市内高校进行交流合作，申请市科委、社科联以及市局科研项目，并广泛吸纳各大高校学生开展实习，构建了“产学研”一体化交流机制。
二是，与全国房地产领域著名高校开展合作。通过举办各种学术讲座、专业研讨会等活动，与清华大学、人民大学等国内知名高校进行沟通交流，并有针对性地就某些重大项目展开合作。
三是，与重庆市本土房地产研究咨询机构开展合作。积极与本土房地产研究咨询机构进行交流合作，及时摸清重庆市房地产市场动态。
参考文献
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