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摘要：房地产项目开发企业作为我们国家市场经济体系中支柱性产业之一，房地产企业工程项目建设的质量不仅与广大消费者的利益有着直接的关联性，而且对社会经济发展也会产生重要的影响性作用。因此，房地产企业相关管理人员在进行项目开发过程中，制定合理的管理目标，降低由于人为因素影响对工程质量的影响，从而才能在一定程度上提高房地产企业的市场竞争力。
关键词：房地产；开发管理；价值
1房地产开发项目运营的基本建设程序
当前房地产开发项目运营分为3个步骤，土地获取、项目实施、交付运行，土地获取主要通过市场竞拍或行政划拨的等形式获取国有土地的开发权；项目实施又分为前期设计报建和开工实施两个阶段，两个阶段以施工图获得建设项目工程施工行政许可为分界点，设计报建阶段主要是方案设计、初步设计、施工图设计以及上述三个设计深度获得政府管理部门的审批和许可，开工实施阶段主要是根据获得行政许可后的施工图进行施工建设；交付运行主要是将建设成果（物业）交付业主，并在合同约定的时间内提供物业的保修和维护。
2对房地产开发管理特点的解析
2.1寿命周期性
房地产项目管理旨在一定水平上可以掌握和筹备进行一次性房地产的工作，希望可以保证房地产项目在一定的时间内实现预先想要达到的目的，能体现出房地产开发的主要功用。就房地产开发项目来讲，房地产开发项目工程目标如果能飞速的完成，那么它的自身价值就会消失，通过上面的叙述，我们能够看出房地产开发管理呈现出寿命周期性的特征是客观存在的事实。
2.2复杂性
鉴于与房地产开发相关的部门比较多，因此想要对房地产进行管理，就必须掌握非常多的有关组织和学科性的知识，管理人员更需要有较高的综合性知识水平，才会有能力解决房地产开发管理过程中发生的问题。从实际情况来看房地产开发管理工作，它的管理经验还有一定的欠缺，在执行的过程中也会出现一些不可回避的问题，所以在一定程度上房地产的开发管理增大了它的复杂性。除了这些，还需要有不同的经历和不在一样的组织中的人来形成一个新型的房地产开发管理组织来进行对房地产开发管理的实行，让他们以交流探讨的方式，从基础上实现房地产对开发进度、技术和项目成本的需要，从而对房地产项目实行有用的开发和管理。综上解析，在房地产项目实施过程中，它所表现出来的系统性和复杂性的特征，会直接作用于房地产项目开发的质量上。
2.3阶段性特征
在房地产开发管理的实施进程中能够表现出比较明显的阶段性特征，房地产开发所在的每一个阶段都可以对不同的施工类型进行任务的区分，但因为每一个阶段都有不同程度的差异性，所以房地产管理工作的内容和对房地产开发管理的定义存在着较大的差异性。一般来讲，房地产开发的实施过程中，管理人员需要房地产开发工程的实际情况作为基准点，出色的完成需要的项目内容，制定完整的开发项目管理指标，实行必要的管理方法。
3房地产开发项目管理
3.1构建起完善的建筑质量管控体系
（1）开发企业需要综合房地产开发项目的实际情况，保证遵照国家规范法律的前提上，以项目实施大纲为基础，细化质量、安全管控体系，按照设计图纸、施工计划对建设当中的每一个关键节点制定出对应的质量标准和管理目标，之后将各环节当中的管理职责有效分配到具体人员中。
（2）因为建筑质量管理体系当中的实施主体是各个有关责任人，所以在管理体系当中要针对责任人的管理制定出更加行之有效的考核机制。企业制定出奖惩结合的工作考核制度，就是要让各级管理者的个人绩效、奖金和工作考核成绩相联系，针对考核成绩优秀的工作者进行奖励，对考核成绩差的工作者进行惩罚。利用这个机制更加良好的将各管理人员的工作积极性提高，保证房地产开发质量。
3.2建立资金保障长效机制
房地产项目的开发需要大量的资金支撑，所以企业必须充分利用各种融资方式，比如合作投资、与金融部门联合等，并且要坚持利益共享、风险共担的原则，并建立资金保障长效机制，消除房地产项目筹资的风险；其次，做好财务管理工作，充分发挥财务管理的预测分析和判断功能，不断提升企业的财务管理水平，加强资金结构的优化；最后，房地产开发企业应该树立诚信经营理念，提升自己在市场中的形象和信誉，为资金的筹资奠定良好的信誉基础，有利于扩大市场份额。此外，企业应该不断创新销售形式和方法，比如在签订预售合同的同时还可以大力推广企业，提高知名度，通过按期完成加快回款速度。要做到这一系列的保障办法，就必须要依靠人力和制度优势。在人力方面，需要配备各方面的优秀人才，诸如会计人员、销售人员、公关人员，都要求必须具备相应的专业知识技能，并且能够根据部门中的各种情况，向上级提出专业的建议，或者是直接通过自己的能力处理一些基本的问题，对于一些专业性强的岗位，必须要求持证上岗，尤其是财务岗位，务必对应聘人员的会计技能、职业道德操守等进行全面考察。在制度方面，需要建立起各个部门独立的运行管理制度，制度内容应当涵盖日常管理、岗位细则、工作评价指标、奖惩制度、归责制度等，不仅是要确保岗位日常运行的有序化，更是要通过制度约束员工，减少过失和懈怠之外，还能够激励部门之间的配合，提高工作积极性。
3.3提高公司的税收筹划水平
随着房地产行业的营改增，对房地产企业在税收方面的要求越来越高，税务管理方面也更加规范，一个好的税务筹划可以使开发项目获得更大的竞争力，也能进一步规范企业的税务管理，降低税务风险的影响。企业在投资决策期间就需要进行税收筹划，并根据税收筹划制定相应的管理措施。税收筹划从前期介入，能有效避免出现后期不必要的税务风险以及税务负担。税收筹划不仅只是在前期做一个总的筹划，在各个阶段也应该有相应的税收筹划：在招投标阶段选择供应商时，不能仅以价低为最重要因素，还应考虑供应商的规模、产品质量以及是否是一般纳税人以及能否能取得增值税专用发票进而取得足额的进项税等多项因素；融资阶段也应进行具体的税收筹划，考虑不同融资方式对企业税收以及开发成本费用的影响。
3.4房地产项目建设实行阶段开发管理
房地产项目建设实行的阶段常常会发生一些关于质量性的问题。所以在房地产项目建设实行的过程中要防止发生让利或垫资等一系列的问题，要使用公平、公正的方法进行选定投标单位。除了以上情况，我们还要注意防止私自议标情况在招标时发生，应对投标单位进行充分的审查，防止发生因资金问题对房地产项目开发造成不良影响。
3.5房地产项目竣工阶段开发管理要点
房地产项目竣工阶段管理的要点是其对项目的实施以及考核情况进行考核，检验建筑工程项目的实施情况是否与房地产企业的设计要求相符，这也是建筑工程质量检查的最终环节。在房地产竣工阶段管理过程中，相关管理人员必须要制定严格的竣工验收规章制度，并且按照规章制度对施工工程进行检查，确保房地产开发项目工程能够在工期内完工。
结束语
总之，房地产开发与人们的日常生活息息相关，所以备受大众所关心。开发企业在项目开发中需要将开发项目管理水平提高，从而更好的避开风险，降低投资费用，将自身的竞争力和品牌影响力提升。
参考文献
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