昌邑市国土资源局山东昌邑261300
摘要:随着我国《不动产暂行条例》的实施，我国不动产登记制度也得到了确立，为不动产登记工作的开展提供了充分可靠的依据。通过我国不动产登记制度的不断完善为我国集体土地不动产登记工作的开展提供了基础依据，但其中仍旧存在一些问题有待解决。只有充分解决相关问题，集体土地不动产登记工作才能顺利有序地开展。本文将对集体土地不动产登记工作涉及到的相关问题进行分析，以期为农村集体土地不动产登记工作的顺利开展提供参考。
关键词:集体土地；不动产登记；建议
引言:农村不动产确权登记工作是实施不动产统一登记制度的重要组成部分，主要是完成示范点房地一体的农村集体用地及宅基地使用权确权登记颁证工作，切实规范和促进不动产统一登记，为全国开展此项工作探索可操作性、具有先行示范意义的工作模式和技术方法，通过推进农村不动产确权登记工作，切实保护农民财产利益、夯实农业农村发展基础、促进农村产权制度改革。
1、宅基地使用权的特殊性
受我国长期以来的城乡二元管理模式的影响，我国宅基地使用权同其他建设用地使用权之间存在一定差异，具有特殊性。对此，《物权法》将宅基地使用权定性为用益物权，并做了具体规定。宅基地使用权的特殊性主要有以下三个方面:一是权利主体有身份限制。宅基地是村集体为了满足其成员居住生活的需要，而分配的用于建造房屋的土地，不是本村集体经济组织成员是没有资格取得本村宅基地使用权的。二是取得的无偿性和使用的无期限性。为了确保每户农民能够取得基本的居住生活保障，国家规定按标准无偿分配给农民宅基地建造房屋，由于房屋所有权没有期限限制，因此，宅基地使用权也没有规定使用期限。三是数量受限制。根据《土地管理法》的有关规定，只能分配给一户村民一宗宅基地，而且宅基地的面积不能超过规定的标准。四是宅基地及地上房屋不能随意转让。目前，国家政策、法律、法规对宅基地及地上房屋转移有严格的限制条件，这是由宅基地的集体所有的性质决定的，宅基地及地上房屋只能转让给本村集体经济组织成员，不能向城市居民出售。宅基地使用权的性质决定了其登记的政策要求，因此，学习掌握宅基地使用权的特殊性是做好集体土地上不动产登记工作的理论基础和前提条件。
2、基本原则
1)依法原则。依法依规进行，严格按照法律法规规定和登记程序，确定权利主体和客体，办理登记后的宅基地使用权及房屋所有权和集体建设用地使用权及房屋所有权依法受法律保护。2)申请原则。坚持先申请后调查公示再确权颁证。由于特殊原因未提交或无法提交申请和参加现场指界的，本次只作现场不动产测绘和初步权籍调查，不予确权颁证。3)高效原则。专业技术队伍和乡镇工作组人员到实地进行上门服务，联合踏勘调查、就地解决矛盾、现场处理问题，提高办事效率和颁证质量。同时执行不动产单元统一编号，以村民小组为单位逐批推进，成熟一批颁发一批，做到不重不漏。4)审查原则。坚持“尊重历史、尊重事实、现场指界、真实有效、依法确权”的基本原则，确保每宗地“权属清楚、界址详尽、面积准确、颁发铁证”。
3、宅基地使用权及房屋所有权的权利主体构成
申请主体是否适合是不动产登记审查的重要内容，审查宅基地使用权及房屋所有权权利主体是否符合规定是进行不动产登记的首要工作，而现行的政策、法律、法规对此规定并不明确。对于宅基地使用权，《土地管理法》明确规定，一户村民只能分得一宗宅基地，即“一户一宅”。据此，宅基地的申请、审批、管理都是以“户”为单位。在实际工作中，一些地方将宅基地使用权的权利主体确定为“户”，登记为“某某某户，户主为某某某”，而没有登记户内其他成员，只是在审批表中标注了户内人口数量，没有成员明细;有的地方将权利主体确定为户主，只登记在户主名下，根本没有体现“户”和户内成员。笔者认为，上述登记方式不妥，不能准确反映宅基地使用权的权利主体构成。我国现行法律对“户”的概念没有明确规定，“户”只是国家进行户籍管理登记的单位。《户口登记管理条例》规定:“户口登记以户为单位。同主管人共同居住一处的立为一户，以主管人为户主。单身居住的自立一户，以本人为户主。”按照不动产登记相关规定，不动产登记的申请人必须是具备民事主体资格的自然人、法人、其他组织。显然，“户”既不是自然人、法人，也不是其他组织，不是法律规定的民事主体，不具备不动产登记权利人的主体资格。综上所述，笔者认为，宅基地使用权是按“户”分配给村民的，但“户”只是数量单位，不是法律规定的民事主体，不能作为宅基地使用权的权利主体，宅基地使用权人应该是宅基地审批时符合宅基地取得条件的户内成员。户内成员对宅基地的使用权是基于家庭关系形成的平等的无差别的共同使用关系。所以，宅基地使用权登记时，应该将户内成员作为平等权利主体进行登记，只登记在户主名下是不妥的。对于宅基地上房屋所有权的权利主体构成，《房屋登记办法》(建设部168号令)规定:“办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。”《不动产登记操作规范》也规定:“申请宅基地使用权及房屋所有权登记的主体为用地批准文件记载的宅基地使用权人。”因此，根据上述规定，宅基地上房屋所有权和宅基地使用权的权利主体应该一致。宅基地的使用权人为户内成员，宅基地上房屋的所有权人也应该是户内成员，而且户内成员对宅基地上房屋所有权是基于家庭关系而形成的共同共有关系。
4、集体土地不动产登记技术问题
4.1技术问题分析
除了上述涉及到的制度方面问题之外，集体土地不动产登记还存在一定的技术问题，具体表现为以下几个方面:首先，测量精度难以保障，为成果转化和共享带来了一定的困难;其次，政府各部门在土地类型相关规范以及登记范围上存在一定的差异;最后，信息共享能力较弱，导致使用权属容易出现矛盾纠纷。
4.2技术问题改进策略
首先，在集体土地不动产等级中落实数据采集，综合应用航测遥感法、全野外解析法及皮尺丈量法等方法，根据实际工作情况选择最佳方法。其次，建立覆盖广泛的统一数据库，利用全站仪及GPS接收机等获得不动产宗地相关要素，采用统一坐标系、统一的界线接边精度、统一工作底图，同时保障同期开展调查。
结束语
综上所述，为了促进我国城乡一体化发展，我国全面实行了集体土地不动产登记制度。在集体土地不动产登记工作中，房地产权利人不一致、房屋超建部分不动产登记申请、审批管理等方面存在的问题较为明显，需采取有效方法解决。此外，结合具体情况，从法律、技术措施等多个层面给出相应的处理建议，使我国集体土地不动产登记工作能够顺利、有序地开展。
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