杭州智拓房地产土地评估咨询有限公司浙江杭州
摘要：革开放以来农村基础设施建设的快速发展导致了土地评估影响因素的迅速变更,要求评估成果能够动态响应这种变化。因此，本文简述了农村土地评估系统的发展特点以及其未来发展趋势。
关键词：农村土地评估系统；发展特点；发展趋势
前言：随着改革开放以来农村基础设施建设的快速发展导致了土地评估影响因素的迅速变更,要求评估成果能够动态响应这种变化。用人工进行土地评估工作,缺乏对空间数据处理及空间、属性与社会经济统计数据的综合计算能力,模拟的图上计算,不仅周期长、误差大,也无法重复利用已有的成果,不能支持评估成果的动态更新。因此,有必要将计算机的计算功能、图形功能及数据管理功能结合起来应用于土地评估工作。
1.农村土地评估系统发展特点
1.1经历了3种集成模式
从GIS、计算模型与开发语言集成看,系统经历了用户界面独立的松散集成、具有统一用户界面外挂式有缝集成和内嵌式无缝集成3种开发模式,这3种模式在时间阶段上递进交错。松散集成模式基于Arc/Info建立了宗地评估系统,利用Arc/Info完成图形和属性数据的组织、存储,并实现了估价模型;等基于FoxBASE建立了估价系统,利用Basic实现了估价模型及数据管理功能,通过文本文件实现Basic与FoxBASE间的数据传输;结合Au－toCAD的图形功能、DBMS的数据管理功能以及C语言的编程能力,建立了土地定级辅助系统,3者间的相互调用通过接口程序实现。用有缝集成模式在Windows95/98平台上建立了土地定级估价系统,利用Mapinfo管理、处理空间数据,Foxpro管理属性数据,并基于Vi－sualBasic/Delphi调用Mapinfo内核,实现了图形数据与属性数据的综合管理与处理模型;基于MapGIS及VC/VB构建了基于基准地价修正系数法的宗地地价评估系统,提供了修正系数自动计算、宗地地价估算等计算模型。在无缝集成模式下，利用MapObject和VisualBasic实现了土地定级、基准地价评估、地价指数计算、宗地地价测算、基准地价更新、地价管理、地价发布等定级估价应用模型;基于MapEngine.ocx开发了地价评估系统;基于SuperMap,在VisualBasic中通过调用OCX控件开发了土地估价和定级系统,实现了图形数字化、数据建库、空间分析、分值计算、级别划分、宗地地价测算等应用模型;基于VB、MapX、MSAccess,实现宗地评估方法的自动选择、估价报告自动生成,并提供了项目管理、宗地评估、参数管理、成果管理、系统用户管理业务模型。
1.2评估功能日趋完善
随着GIS技术、计算机技术的进步,以及人们对评估认识的不断深入,土地评估系统的功能逐步完善,由早期简单的辅助计算、成果制图发展到现在评估业务全数字化、自动化支持。基准地价评估与宗地地价评定实现了级别基准地价测算与宗地地价测算。基准地价评估包括样点数据地价测算、样点数据检验、基准地价测算、基准地价更新,样点数据检验采用了多样本秩和检验法、卡方检验法、方差-均值检验法、T检验法等不同方法不同类型的检验,基准地价测算采用了级差收益法、算术均值法等不同方法,基准地价更新采用区域系数法、多元统计法等;宗地地价评估则提供了估价参数维护、修正系数体系计算、宗地地价测算,参数维护主要包括还原利率、容积率修正系数、地价指数、楼层分配系数、房屋重置价等,宗地地价测算采用基准地价修正系数法、市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法等辅助方法。
1.3开发技术不断进步
随着计算机技术、GIS技术的发展,农村土地评估系统开发技术也在支持系统、开发语言、数据管理方式、数据访问技术、数据交换技术、编程技术、用户界面等方面不断演进,不但大大减轻了系统开发工作量,而且开发出来的系统的易操作性、灵活性、开放型更强。
2.农村土地评估系统发展展望
2.1数据标准化建设
国土资源一体化要求部门数据共享，评估系统作为土地管理系统的3级子系统,应重视系统的规范性,从系统数据规范到管理规范,从数据内容、数据分类解释与定义到数据编码,从技术流程到操作流程,从数据质量到成果规范,都应明确给予规范化规定。
2.2柔性土地评估系统，高度自动化、智能化
系统的可持续利用是系统建设追求的目标之一，柔性评估系统采用先进的、不同粒度的软件复用技术：组件、设计模式、框架、动态体系架构等。支持功能的动态定制、界面的动态定制、业务逻辑的动态定制、体系架构的动态定制,能够灵活适应功能、界面、业务逻辑、体系架构在不同时间、不同区域的动态演化。现有系统为评估提供了功能众多的辅助工具,但对定级估计工作的自动化执行和数据的深度再加工支持不足。在系统中引入自动化工作流技术,将评估工作流程化管理、自动化执行;引入知识表达和知识处理方法(技术),将评估过程中的经验以及知识规则化,使系统同时具有数值计算和知识处理能力,提高系统的智能化水平。
2.3统一化平台的建立
评估系统作为土地评估机构的基础设施,不仅要为评估提供辅助支持,也要成为评估机构的业务办公平台,该平台在界面级、数据级、功能级3个层次上紧密集成.界面级集成是指用一个统一的界面来访问多个子系统,且能实现B/S与C/S一体化。数据级集成包括属性数据、空间数据的一体化组织、存储。功能级集成不仅指土地评估主业务(数据管理、土地的定级、基准地价的评估和更新、宗地地价评估、地价指数计算、地价成果发布)的集成,也指土地评估主业务与辅助办公功能(如项目办理任务管理)、辅助管理功能(基于用户-角色-权限的安全管理)等集成。
3.结语
农村土地评估系统是伴随着城镇土地评估工作而产生、发展的,系统的业务逻辑及具体的功能需求源自评估业务的需要,而其具体实现程度又与计算机技术、GIS技术的发展密切相关。为了发展完善评估系统，政府必须要发展计算机技术，建立自动化智能化的评估系统。
参考文献：
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