长春工程学院吉林长春130012
摘要：当前，国家正在对房地产市场进行宏观调控，本文以欠发达地区省份吉林省为例，对经济欠发达地区房地产宏观调控提出了相关政策建议。
关键词：宏观调控；问题；对策
国家自2010年以来出台一系列调控措施，房价上涨依然较快，但从各地区房地产业发展情况看，发达地区与欠发达地区房地产业发展水平差距很大，受国家宏观调控的影响也不相同。欠发达地区要科学定位房地产业在地区经济发展中的地位和作用，否则将错失新型城镇化建设带给房地产业发展的有利机遇。
一、经济欠发达地区房地产发展及宏观调控特点
欠发达地区房地产业的特点是：住房以自住刚性需求和改善性需求为主，住宅市场需求潜力巨大，城镇化进程持续快速发展，房地产业发展空间广阔，区域内重点城市房地产业发展迅速，房地产业对国家房地产宏观调控政策变化的反应比较平缓。近年来，欠发达地区的房地产业发展迅速，对地区经济增长贡献率也逐步提高。
吉林省住房价格总体平稳，宏观调控整体效果不明显，从调控政策内容来看政府旨在降低高房价、打压投资者和炒房者。吉林省房地产市场以刚性需求为主，投资与炒房现象较少。所以政策调控对吉林省房地产市场影响较小，从调控政策颁布频率和执行力度来看以打压高房价和投机为目的的调控政策仍会继续执行，直到房地产市场达到一个相对正常的水平。这种现象对于吉林省来说虽然短期内政策调控可能会使成交量出现波动，但从长期看政策对市场影响不会很大，市场仍会持续健康发展。近年来吉林省房价总体稳定。为居民安居乐业提供了条件，也为经济社会协调发展创造了良好环境。
从经济发展规律看，房地产业对经济增长的重要带动作用仍将持续很长一段时间。
目前，发展新型城镇化不仅是我国经济发展的重要组成部分，特别是欠发达地区所处发展阶段的重要内容。因此，经济欠发达地区的房地产业依然具有很大的发展空间。
二、宏观调控政策对吉林省经济增长的影响
就地方政府而言，在对房地产行业进行调控时，必须结合区域经济发展特点，以便采取有针对性的措施。自2010年来，国家出台的限购、限贷等一系列房地产调控措施，商品房的房价得到强有力的遏制，这对一线城市房地产的发展和人民生活的改善起到很好的调控作用。但对于像吉林省中心城市长春和吉林市等房地产业处于发展初级阶段的二、三线城市来说并不一定就是最好的。对经济欠发达地区中心城市进行过度的房价调控，无疑会遏制整个城市经济的增长动力，影响到相关产业的长效发展，进而造成居民收入降低及失业等更加严峻的社会问题。吉林省作为经济发展欠发达省份吸引了大量房地产开发商的资金投入。由于一线城市房地产调控政策愈加严厉，部分消费者住房需求也因受限制转至二三线城市置业，在吉林省经济稳步增长的前提下加剧房地产置业、投资的需求增长。在供需同步增长的前提下吉林省房地产销售数量及价格均属于稳中有升。
三、吉林省房地产市场宏观调控政策的建议
吉林省政府层面应坚持贯彻国家房地产宏观调控政策，借鉴国内外房地产相关调控政策成功经验，从以下几个方面提出吉林省房地产市场宏观调控政策的建议。
1.合理引导住房需求，改善住房供给结构
坚持住房市场化的基本方向，不断完善市场体系，坚持以需求为导向，调整供应结构，满足不同收入家庭的住房需要，进一步完善住房一级市场，搞活住房二、三级市场和租赁市场，发挥存量和增量住房联动效应，增强和带动居民住房合理消费的积极性。着力改进调控方式，引导市场形成合理预期。一是合理引导居民消费行为，抑制超前消费、过度消费和投机性消费，确保真实性消费。
2.进一步深化住房保障制度改革
要从构建社会主义和谐社会和民生的高度，注重完善住房保障制度，切实解决城区居民特别是困难群体的住房问题。一是通过深化改革，出台政策，制定适应吉林省住房实际的保障措施，消除一切阻碍市场发展和居民住房消费的体制性、政策性障碍，加大住房公积金贷款力度，完善个人住房贷款担保机制，落实住房货币分配政策，不断提高职工购买商品房的支付能力。二是完善廉租住房制度，合理确定城市住房保障范围，合理规划廉租房建设位置，加快廉租房建设步伐。三是进一步加快租赁市场的发展，加快形成租售并举的居民住宅消费机制。并进一步加强经济适用住房建设的规范管理。
3.增加保障性住房供给
我国目前正处于新型城市化加快推进时期，住房需求不断攀升，而供给又受到土地资源供应能力有限的制约。因此，要继续保持房地产业发展，必须加大力度调整供求双方的结构，构建合理的住房供应和消费模式，在有限的供给能力下，优先解决最基本的住房需求，大力开发一些中低价位以及中小户型。
住房体系的构建应该坚持市场与保障并重，政府应加强住房保障体系的建设。由于市场失灵的存在，解决住房问题不能完全依靠市场的力量，根据世界其他国家和我国香港地区的经验，保障公民居住权利，政府责无旁贷，由政府主导加强住房保障体系建设，保障公民居住权利的实现。
4.运用多样化的房地产宏观调控手段
目前我国对房地产业的调控多运用行政手段调控，且许多政策的制定和实施不规范，政策实施有时间限制，政策之间缺乏统一和协调，造成调控结果与政策初衷相悖，引发冲突和混乱。在新常态下宏观调控的理论框架下，政府应抑制需求和增加供给双向调控，协调各种调控手段，有效建立房地产调控长效机制。政府在对房地产市场进行干预的时候，形成经济手段为主导、行政手段补充、法律手段保障的房地产宏观调控机制。经济手段在经济规律的基础上，利用利益协调和分配对房地产市场发挥调控作用；带有强制性的行政手段凭借自身的权威对房地产市场的规则、制度进行规定和管理，引导房地产市场走向市场化、科学化；法律手段在房地产市场不断开发与发展的过程中担任重要角色，在市场发展过程中不断地自我调整与自我完善，相关法律、条文等措施有利地保障房地产市场健康、正常运行。通过健全房地产市场长效宏观调控机制，将眼前利益与长期利益相结合，保持调控政策动态一致性，促进房地产市场平稳发展，宏观调控政策获得应有的效果，实现宏观经济的平稳增长。
参考文献：
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[2]经济欠发达地区房地产市场运行及宏观调控研究.谌争勇.中国房地产2015.2
[3]姜小蕾.房地产宏观调控的政策效果评价及新常态下提升路径研究.硕士论文.2016
[4]郭爽.宏观调控对吉林省房地产经济的影响分析.黑龙江科技信息.2013.11
作者简介：
崔琦（1976-），男，副教授，主要研究方向：房地产管理。
基金项目：吉林省教育厅社会科学研究项目，《吉林省房地产宏观调控效果及对策研究》吉教科文合字[2014]第356号